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05/06/2020 Un notaire vous répond en direct sur RMC !

Chaque vendredi à 13h45, les notaires de France vous conseillent dans l'émission Brunet & Neumann.

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03/06/2020
Les parties communes, propriétés si convoitées
La pose d’un ballon d’eau chaude dans les combles par les propriétaires du lot situé juste en-dessous, s’apparente à une prise de possession d’une portion, des parties communes ...

Un tel aménagement suppose, bien entendu, l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Celle-ci sera acquise si elle réussit à recueillir les trois quarts des voix des copropriétaires en sa faveur. C’est ce qu’on appelle la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et que l’on oppose à celle de l’article 25 de la même loi, qui ne requiert, elle, que la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Cette dernière, plus facile à atteindre, concerne donc logiquement les décisions les moins graves.

Le recours douteux à la majorité de l’article 25

C’est ce qu’aurait dû rappeler le syndic, aux copropriétaires d’un immeuble situé en région parisienne, réunis en assemblée générale (AG) le 31 janvier 2013. Ce jour là, ils devaient notamment se prononcer sur la demande d’installation d’un ballon d’eau chaude, dans les combles, émise par les deux propriétaires de l’appartement situé en-dessous. Le vote a eu lieu à la majorité de l’article 25 qui s’applique à « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes » et aux termes de la résolution, les deux propriétaires se sont vus accorder « la jouissance exclusive des combles » figurant au-dessus de leur lot.  Le syndic, lui, s'est vu confier le pouvoir de « signer tout document et acte authentique permettant la publication de l'acte modificatif au règlement de copropriété» Il a en outre été précisé que « les frais afférents à cet acte modificatif (publication, notaire, syndic) sont entièrement à la charge des propriétaires demandeurs. »

La dépossession des copropriétaires

Un couple, propriétaires dans le même immeuble, s’estime alors spolié et conteste cette décision qui rompt l’égalité entre les copropriétaires en conférant aux titulaires du lot du dernier étage, un droit de jouissance exclusive sur une portion des parties communes sans aucune contrepartie au bénéfice des autres copropriétaires. Il rappelle par ailleurs que le règlement de copropriété prévoit que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel.»

Il demande alors au syndicat des copropriétaires d’annuler la délibération. Celui-ci refuse. Le couple porte l’affaire en justice.

Il sollicite la nullité de la résolution qui a conduit à l’appropriation d’une partie des communs et qui à ce titre, aurait dû être adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Celui-ci prévoit en effet que : «sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (...) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes» Contre toute attente, ils sont déboutés en première instance puis en appel.

Les premiers juges considèrent qu’il ne s’agit pas d’une appropriation des parties communes au regard du peu de place occupée par le ballon d’eau chaude et de la difficulté des copropriétaires à circuler dans les combles en raison de l’absence d’étude portant sur la sécurité de la structure. Ils estiment que la résolution portait bien sur une autorisation de travaux relevant de la majorité de l’article 25 et qu’il n'y avait donc pas lieu de l’annuler.

Le pourvoi en cassation.

Le couple sollicite alors le juge du droit qui casse l’arrêt de la cour d’appel. Il considère, au contraire, « que la décision prise lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2013 accordait, aux deux copropriétaires qui avaient sollicité cette délibération, la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot. » La Cour de cassation en conclut « que la décision devait être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée»

La résolution est annulée.

Consulter l’arrêt de la  Cour de cassation du 26 mars 2020

02/06/2020
Joindre l’utile à l’agréable, la ville à la campagne
C’est un peu le rêve de tout propriétaire. Il fait flamber le prix des appartements en ville doté d’un balcon ou d'une terrasse et frétiller celui des maisons avec jardins dans les communes proches des grands centres urbains.

C'est une évidence, la possibilité d’une vie en plein-air s’achète à prix d’or dans la capitale et plus globalement dans les centres des métropoles. Le confinement a remis au goût du jour balcons, terrasses et jardins. Les appartements qui en sont pourvus se vendent en moyenne 8, 8 % plus cher que les autres, dans les 11 plus grandes villes de France, selon une étude de MeilleursAgents publiée le 25 mai dernier. Même le rez-de-chaussée, d’ordinaire si mal-aimé, voit son prix valorisé de 12,5 % lorsqu’il dispose d’une terrasse ou d’un jardin. A l'étage, les prix s’envolent à mesure des niveaux et de l'éloignement du risque d’être vu. Ils croissent entre 4 % et 14 % pour le dernier étage.

La surface génère aussi des variations de prix importantes : + 4, 4 % pour une surface extérieure inférieure à 10 m2, + 30 % au-delà de 50 m2. Des espaces d'autant plus précieux lorsqu'il est possible de vivre dehors quasiment à l'année. Une terrasse à Marseille valorise un bien à hauteur de 15,9 %, contre 8,4% à Paris. 

L'outdoor a la cote et les petites villes situées en périphérie des centres économiques pourraient, bien elles, aussi, en tirer parti. Selon une étude réalisée à la mi-mai par SeLoger' : 25 % des français envisagent de devenir propriétaires dans une petite ville (moins de 20 000 habitants) et 13 % des acquéreurs interrogés se disent tenter par une installation à la campagne. « Gare toutefois à l’emballement ! » Alerte Françoise Fressoz dans les colonnes du Monde du 3 juin. « La quête de la maison individuelle, jardin et barbecue compris, hors de la métropole, a conduit ces dernières années à de nombreuses désillusions, faute de services publics et de commerces suffisamment proches. La révolte des « gilets jaunes », suscitée par la hausse trop forte du prix de l’essence, du gazole et du fioul, en a été le symptôme le plus aigu : la vie ne pouvait exister sans voiture. » D’après Béatrice Giblin, qui a dirigé l’Institut français de géopolitique et Jean Viard, sociologue, deux experts interrogés par l'essayiste pour cet article : « la redensification des villes moyennes, (...), suppose au moins quatre conditions : le lieu doit être désirable, l’accès à Paris facile, l’offre scolaire et culturelle de qualité. »

En attendant la concrétisation de ce vieux rêve, les citadins propriétaires peuvent se renseigner gratuitement sur les possibilités d’aménagement d’un espace extérieur auprès du conseil d’architecture d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) le plus proche du bien concerné.

29/05/2020
Un notaire répond en direct sur RMC : spécial Immobilier

Vendredi 5 juin entre 12h et 14h, Me Jean-François Humbert est l'invité de "Brunet & Neumann" pour une émission spéciale Immobilier sur RMC.

29/05/2020
Doublement du plafond de la réduction d’impôt attaché aux dons envers les plus fragiles
Les dons effectués au profit des organismes portant secours aux personnes en difficulté, donnent droit à une réduction d’impôt sur le revenu, dans la limite d’un certain plafond. Celui-ci a été exceptionnellement rehaussé en raison des conséquences de la crise sanitaire.

Désormais, le contribuable peut déduire de son impôt 75 % de son don, dans la limite de 1 000 euros et non plus dans celle de 552 euros, plafond en vigueur jusqu’à l’adoption de la loi de finances rectificative pour 2O20. Il s’agit en effet pour l’État d’utiliser un autre instrument lui permettant de prendre part à des difficultés qui concernent l’ensemble de la société, aux côtés des particuliers, particulièrement généreux pendant cette crise.

Les dispositions ont été inscritent au Code général des impôts à l'article 200, 1 ter : « Par dérogation (...), pour l’imposition des revenus de l’année 2020, ces versements sont retenus dans la limite de 1 000 euros »

La mesure s’applique aux dons effectués :

• entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020

• et au profit d’organismes en charge de l’aide d’urgence (aide alimentaire, aide au logement, aide médicale, etc.). Celle-ci peut être apportée en France ou à l’étranger si le programme est géré depuis la France.

Rappelons enfin pour les plus généreux, que le surplus donne droit à une réduction de 66 %, dans la limite de 20 % des revenus imposables du donateur. Si le montant des dons dépasse ce plafond, l’excédent est reporté alors sur les cinq années suivantes.

Il n'est jamais trop tard pour bien faire ...

28/05/2020
Une aide d’urgence pour les salariés du secteur privé
Si la crise vous a plongé dans une situation qui vous empêche de régler vos factures, les caisses de retraites complémentaires Agirc-Arrco peuvent en assumer la charge.

Cette aide est ouverte à l’ensemble des salariés cotisants Agirc-Arrco (y compris les dirigeants salariés) et quelle que soit leur durée de cotisation. Elle est versée en une seule fois, dans un délai d'un mois après la demande et peut monter jusqu’à 1 500 euros selon la situation du demandeur.

Les démarches

Le salarié doit se rapprocher de sa caisse de retraite complémentaire. Pour connaître cette dernière, il suffit de se rendre sur le site de l'Agirc-Arrco, d'y renseigner son nom et son numéro de sécurité sociale.

La demande comprend : un formulaire de demande d’intervention sociale simplifiée (généralement téléchargeable sur le site de la caisse dont vous relevez), une déclaration sur l’honneur qui relate les difficultés financières rencontrées, les trois derniers bulletins de salaire dont au moins l’un présente une baisse de rémunération.

Le dispositif doit se terminer fin juillet mais les caisses n’excluent pas sa reconduction.

En savoir plus sur les actions sociales de l'Agirc-Arcco

27/05/2020
La résidence principale à l’épreuve de la SCI
Un bien immobilier n’est pas seulement un actif. Il est aussi un toit abritant son propriétaire et éventuellement sa famille. Il perd cette qualité de résidence principale lorsqu’il est détenu par une SCI, ce qui n'est pas sans conséquence ...

La résidence principale bénéficie de la protection de la loi. Une protection qui disparaît si celle-ci devient l’actif d’une société civile immobilière (SCI) et « se transforme » en parts sociales détenues par les associés. Ils ne peuvent alors prétendre aux avantages que la loi accorde à la résidence principale. 5 raisons de conserver personnellement la propriété de son logement.

1. La protection du logement des époux

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

3. Les abattements fiscaux

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

 

1. La protection du logement des époux

Les conjoints ne peuvent décider, l’un sans l’autre, du sort du logement familial, sous peine de nullité de l’acte. A l’inverse, si un seul des époux est associé et gérant de la société, il peut se passer de l’accord de l’autre pour vendre le bien ou lui demander de quitter les lieux.

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

Au décès de son époux, le survivant peut demeurer toute sa vie dans les lieux qui constituaient la résidence principale du couple. Le partenaire de Pacs dispose, lui, d’un droit temporaire au logement qu’il lui permet de rester dans le logement, tout au long de l’année qui suit le décès de son partenaire.

3. Des abattements fiscaux

Les règles de l’impôt sur la succession appliquent un abattement de 20 % sur la valeur du logement lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale, à la date du décès. Avantage qui ne bénéficie pas au détenteur de parts sociales.

L’impôt sur la fortune immobilière prévoit également un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Les associés d’une SCI possédant le logement, ne peuvent y prétendre, comme vient de le confirmer une décision du Conseil constitutionnel du 17 janvier 2020.

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

Par souci d’équilibre dans la conclusion d’un contrat de prêt, le législateur prévoit plusieurs dispositions protectrices de l’emprunteur non professionnel dont la plus connue est le délai de réflexion de 10 jours qui suit l’acceptation de l’offre de prêt. La SCI n’en bénéficie pas.

La SCI ne peut également prétendre au déblocage anticipé de l’épargne salariale d’un associé pour acquérir, construire ou agrandir un bien. Le déblocage anticipé est en revanche possible lorsque le bien constitue la résidence principale de l’épargnant.

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

Les parts sociales de la SCI détenues par l'associé peuvent être saisies lors de l'apurement de dettes professionnelles, contrairement à la résidence principale qui bénéficie automatiquement d'une insaisissabilité.

26/05/2020
Salon des Seniors 2020 : rencontrez les notaires !

Du 23 au 26 septembre 2020, consultez un notaire au Salon des Seniors ! Les notaires de France vous donnent RDV au Parc des Expositions - Porte de Versailles à Paris pour des consultations juridiques.

26/05/2020
Le Club du Droit sur BFM Business : la protection

Samedi 6 juin à 18h dans l'émission " Le Club du Droit " sur BFM Business, les notaires de France vous donnent tous leurs conseils sur la protection de la famille et du logement.

26/05/2020
La dépendance à l’abri de la Sécurité sociale
Le ministère de la Santé a annoncé, le 20 mai dernier, la création d’une nouvelle branche de la Sécurité sociale destinée à couvrir les risques liés à la perte d'autonomie et au handicap. Elle s’ajoute aux quatre autres branches : maladie, accident du travail, retraite et famille.

La création de cette cinquième branche sera programmée dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021.

Elle sera discutée au Parlement à l’automne prochain, sur la base d’un rapport remis au plus tard le 30 septembre.

Pour financer cette branche spécifique, le gouvernement entend réaffecter, à partir de 2024, 2,3 milliards d’euros de CSG de la Caisse d'amortissement de la dette sociale (Cades), à la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA), qui gère les fonds dédiés à la dépendance et au handicap.

C'est près de 4 milliards de moins que les besoins estimés pour 2024 par le rapport Libault du Haut conseil du financement de la protection sociale remis en mars 2019. Aussi d’autres pistes sont à l’étude pour être, notamment, discutées lors du Ségur de la santé qui a démarré hier.

Selon un communiqué de presse du ministère de la santé : « Une concertation sera menée dans les prochaines semaines avec les partenaires sociaux, les collectivités territoriales et les acteurs impliqués dans la prise en charge de la perte d’autonomie pour que puissent être définies (...) les solutions de financement à mettre en place pour la prise en charge de ce nouveau risque, notamment d’ici à 2024. »

25/05/2020
Rendez vous immobilier à plus de 100 km
Depuis le 21 mai, il est possible de se rendre à plus de 100 km de son habitation pour déménager, sans passer par une entreprise, et signer chez le notaire un acte de vente ou un contrat de location.

L’arrêté, publié au journal officiel, le matin de l’ascension, ajoute un 8ème motif justifiant un déplacement à plus de 100 km de chez soi. Il est désormais possible de voyager pour « un déménagement résultant d'un changement de domicile » ou si notre présence physique est « indispensable à l'acquisition ou à la location d'un bien immobilier insusceptible d'être différé. »

Avant de prendre la route, vous devez vous munir d’un justificatif de domicile de moins d’un an ainsi que de tout document attestant le motif du déplacement.

Enfin, n’oubliez pas de télécharger et de renseigner la déclaration de déplacement obligatoire.

Notez que depuis le déconfinement, le 11 mai, il est possible de recourir à une entreprise pour déménager ou emménager à plus de 100 km de chez soi.

25/05/2020
Micro-entreprise : les notaires participent au salon SME Online 2020

Pacte Dutreil, plus-values professionnelles, déclaration d'insaisissabilité, aides pour les auto-entrepreneurs face au coronavirus... Entrepreneurs, RDV le 23 juin sur leur stand virtuel des notaires pour des conseils gratuits.

22/05/2020
Copropriété, généralisation des AG à distance
La majeure partie des assemblées se tiennent au mois de juin or il n’est toujours pas possible de se réunir. Dans ces conditions, comment voter les travaux ou encore désigner un nouveau syndic ... ?

Pour y répondre, le gouvernement a présenté ce mercredi 20 mai un projet d’ordonnance qui prévoit la faculté de tenir une assemblée générale (AG) à distance, par téléphone ou visioconférence, et de voter par correspondance lorsque la visio n’est pas possible.

Jusqu’alors seuls les copropriétaires qui l’avaient préalablement décidé en AG pouvaient y recourir en vertu de la loi Elan et d’un décret d’application. Selon ces textes, les copropriétaires peuvent « participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, » et c’est à l’AG d’en décider.

Cette condition préalable ne devrait plus être requise pour les AG qui se tiendront entre le 1er juin 2020 et le 31 janvier 2021. Elles pourront opter pour une réunion à distance sans que cela n’ait été organisée par une AG.

Notez par ailleurs que le texte soumis au Conseil des ministres augmente le nombre de voix dont peut disposer un mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote de copropriétaires à l’AG : il passerait ainsi de 10 à 15 % pour la même période.

Lire le compte-rendu du Conseils des ministres du 20 mai 2020

22/05/2020
Le prêt de salariés, une solution aux suppressions de postes
Le projet de loi portant diverses dispositions urgentes pour faire face aux conséquences de l’épidémie de covid-19 prévoit de faciliter les « conditions et modalités du prêt de main d'oeuvre » valable jusqu'au 31 décembre 2020.

Lorsqu’une entreprise est à l’arrêt, pourquoi ne pas prêter ses salariés à une autre structure en surcroît d’activités ? Celle-ci peut compter sur du personnel qualifié pour répondre à la demande, quand l’entreprise d’origine, allège sa masse salariale, pendant quelques mois, tout en étant certaine de retrouver ses salariés. Le dispositif permet aussi à ces derniers de ne pas avoir à subir une période de chômage. En effet, le prêt peut compléter un temps partiel ou remplacer un temps plein.

Les modalités du prêt

• Elles sont décrites dans une convention de mise à disposition, entre l’entreprise prêteuse et utilisatrice. Le prêt est consenti pour une durée limitée et à titre gratuit. L’employeur habituel facture les salaires versés au salarié, les charges sociales afférentes et les frais professionnels remboursés à l'intéressé au titre de la mise à disposition.

• Le salarié prêté demeure employé chez son entreprise d’origine. Son contrat n’est pas interrompu. Il doit donner son accord au prêt, notamment par la signature d’un avenant à son contrat de travail qui détaille les tâches confiées, les horaires et le lieu de travail ainsi qu'une éventuelle période probatoire.

Pour simplifier la mise en œuvre de ces dispositifs, il est possible de télécharger les modèles simplifiés de convention de prêt et d’avenant au contrat de travail sur le site du ministère du travail

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22/05/2020
L’indemnisation des frais liés au télétravail
« Mon employeur doit-il m’indemniser ? NON. L’employeur n’est pas tenu de verser à son salarié une indemnité́ de télétravail. » C’est ce qui apparaît sur le site du ministère du travail dans une foire aux questions sur le télétravail pendant le déconfinement. Résultat, c’est la confusion la plus totale.

L’intégralité de la réponse est la suivante : « NON. L’employeur n’est pas tenu de verser à son salarié une indemnité́ de télétravail destinée à lui rembourser les frais découlant du télétravail, sauf si l’entreprise est dotée d’un accord ou d’une charte qui la prévoit. Les droits habituels en matière de restauration sont maintenus (tickets restaurant, primes de repas...). » Si ce texte n’a pas de valeur législative ou réglementaire, il a toutefois semé la confusion dans les esprits les plus éclairés.

Que dit la loi ?

L’ordonnance Macron du 22 septembre 2017 a supprimé le caractère obligatoire de la prise en charge des dépenses assumées par le télétravailleur pour exercer son activité mais un accord national interprofessionnel du 19 juillet 2005 toujours en vigueur met à la charge des employeurs adhérents à une organisation patronale signataire (Medef ...) l’obligation d’assumer les dépenses professionnelles engagées par le télétravailleur. En pratique, une absence d’indemnisation pour l’achat d’équipements et consommables nécessaires à la réalisation du travail serait inconcevable, l’employeur doit fournir les outils nécessaires à l’activité : ordinateur, logiciels, cartouches d’encre, rames de papier, etc.

L’achat de fournitures et d’équipements

Le remboursement peut intervenir à chaque dépense engagée sur présentation d’un justificatif ou par l’allocation d’un forfait mensuel.

L’allocation forfaitaire est exonérée de cotisations et contributions sociales dans la limite de 10 € par mois, pour un salarié effectuant une journée de télétravail par semaine. (20 € par mois pour un salarié effectuant deux jours de télétravail par semaine, 30 € par mois pour trois jours par semaine, etc.). Une note de l'Urssaf du 18 décembre 2019 précise : « Lorsque le montant versé par l’employeur dépasse ces limites, l’exonération de charges sociales pourra être admise à condition de justifier de la réalité des dépenses professionnelles supportées par le salarié. »

L’indemnité d’occupation du domicile

Dans certains cas, cette allocation forfaitaire inclue une indemnité d’occupation du domicile pour compenser la perte d’espace privé consacré à l'activité et les frais liés à l'utilisation supplémentaire des équipements personnels. Toutefois, elle ne peut être exigée que si l’employeur est dans l’impossibilité de mettre un local à disposition des salariés or, en l’occurrence cette impossibilité n’est pas de son fait, et pour les petites entreprises, une telle demande pourrait être mal perçue dans le contexte actuel.

En présence d’un accord ou d’une charte d’entreprise, il est important de vérifier qu’il n’exclue pas le versement d’une indemnité d’occupation en cas de pandémie.

22/05/2020
Pacs, concubinage : quelle protection pour vivre chez son conjoint ?

La personne dont vous partagez la vie est seule propriétaire ou locataire de votre domicile commun. Etes-vous protégé s’il venait à décéder ? Cela dépend de votre statut de couple. La lettre des notaires de France vous informe.

20/05/2020
COVID-19 : retards et impayés de loyer d’habitation, comment réagir ?

Le secteur de l’immobilier locatif n’a pas été épargné par la crise sanitaire sans précédent qui s’est abattue sur le monde. Mode d’emploi pour les propriétaires victimes d’impayés. La lettre Conseils des notaires vous informe.

12/05/2020
Déconfinement | Coronavirus : les notaires organisent la réouverture des offices

A partir du 11 mai, les notaires organisent la réouverture au public de leurs offices notariaux pour vous accueillir dans le strict respect des mesures sanitaires.

07/05/2020
COVID-19 : faire face au présent et préparer l'avenir

Nous venons de traverser une période angoissante où tout un chacun s’est posé une multitude de questions sur son sort et celui de ses proches. Famille, immobilier, entreprise… toutes les réponses à vos questions dans La lettre Conseils des notaires.

30/04/2020
La lettre des notaires de France dans le monde / Avril 2020

L'action internationale du notariat français de Janvier à Avril 2020 vous est présentée dans La lettre des notaires de France dans le­ monde.

30/04/2020
Coronavirus : office notarial et chambres de notaires fermés au public

Depuis le 18 mars, et pour lutter contre l’épidémie du COVID-19, les offices notariaux et les instances notariales sont fermés au public mais restent joignables à distance. Ils se mobilisent pour assurer la poursuite du service public de la justice et répondre par mail et par téléphone aux demandes des clients, qu’ils remercient de leur compréhension.